München zählt seit Jahren zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands. Wer eine Wohnung oder ein Haus in der bayerischen Landeshauptstadt erbt, steht oft vor einer schwierigen Mischung aus emotionalen, rechtlichen und finanziellen Fragen – besonders dann, wenn der Wohnort hunderte Kilometer entfernt liegt. Dieser Ratgeber zeigt, welche Schritte sinnvoll sind, welche Fallstricke häufig übersehen werden und wo verlässliche Anlaufstellen zu finden sind.
Warum geerbte Immobilien in München eine besondere Herausforderung sind
Eine Immobilie in München zu erben, klingt zunächst nach einem Glücksfall. Die Realität ist jedoch oft komplexer. Viele Objekte stammen aus den 1960er- bis 1980er-Jahren, sind energetisch nicht mehr zeitgemäß und benötigen umfangreiche Sanierungen. Hinzu kommt die Erbschaftsteuer, die in München aufgrund hoher Immobilienwerte schnell sechsstellige Beträge erreichen kann.
Erschwerend kommt hinzu: Wer nicht selbst in München lebt, kennt weder die Marktpreise einzelner Stadtteile noch verlässliche Handwerker oder Makler vor Ort. Entscheidungen müssen oft unter Zeitdruck getroffen werden – die Erbschaftsteuer wird in der Regel innerhalb weniger Monate fällig.
Typische Fehler beim Verkauf einer geerbten Immobilie
In der Praxis zeigen sich immer wieder ähnliche Probleme. Erben überschätzen oft den Marktwert und verzögern den Verkauf, bis sich die Marktlage verschlechtert. Andere unterschätzen den Sanierungsbedarf und treten in Verhandlungen ohne klare Vorstellung vom realistischen Verkaufspreis. Auch fehlende Unterlagen – Energieausweis, Grundbuchauszug, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen – führen häufig zu Verzögerungen.
Ein weiterer typischer Fehler ist die Annahme, eine sanierungsbedürftige Immobilie sei kaum verkäuflich. Tatsächlich gibt es in München eine hohe Nachfrage nach Objekten mit Potenzial – allerdings von einer sehr spezifischen Käufergruppe: Investoren und Sanierungspartner mit eigenem Handwerker-Netzwerk.
Erste Schritte nach dem Erbfall
Wer eine Immobilie geerbt hat, sollte strukturiert vorgehen, statt überstürzt zu handeln:
- Erbschein beantragen beim zuständigen Nachlassgericht oder, falls vorhanden, ein notarielles Testament prüfen lassen.
- Unterlagen sichten – Grundbuchauszug, Bauakten, Energieausweis, Versicherungsunterlagen, Mietverträge bei vermieteten Objekten.
- Erbschaftsteuer klären – die Steuer ist innerhalb von drei Monaten beim Finanzamt anzumelden. Eine frühzeitige steuerliche Beratung lohnt sich.
- Marktwert ermitteln lassen durch einen unabhängigen Gutachter oder einen seriösen Marktwert-Check.
- Strategie festlegen – verkaufen, vermieten oder selbst nutzen? Diese Frage entscheidet alles Weitere.
Informationen zu Erbschaftsteuer, Freibeträgen und gesetzlichen Fristen stellt das Bundesministerium der Finanzen bereit.
Verkaufen, sanieren oder gemeinsam mit einem Partner abwickeln?
In München haben Erben grundsätzlich drei Wege. Der klassische Verkauf über einen Makler ist die bekannteste Variante – allerdings kann sie sich über Monate ziehen und setzt voraus, dass das Objekt in einem zumindest präsentablen Zustand ist.
Eine zweite Option ist die eigene Sanierung mit anschließendem Verkauf. Wer Zeit, Kapital und Nerven mitbringt, kann den Verkaufspreis dadurch deutlich steigern. Ohne Münchner Netzwerk wird das jedoch schnell zur Belastung – Handwerker sind ausgebucht, Preise oft überzogen, Kontrolle aus der Ferne kaum möglich.
Der dritte Weg gewinnt seit einigen Jahren an Bedeutung: die Abwicklung über einen spezialisierten Immobilien-Partner, der Ankauf, Sanierung und Verkauf aus einer Hand übernimmt. Eigentümer müssen weder Kapital vorstrecken noch sich um Handwerker kümmern. Bezahlt wird in vielen Fällen erst nach erfolgreichem Verkauf.
Worauf bei der Auswahl eines Immobilien-Partners achten
Wer eine geerbte Immobilie nicht selbst verkaufen möchte, sollte bei der Auswahl eines Partners sorgfältig vorgehen. Wichtige Kriterien sind ein nachweisbares lokales Netzwerk in München, transparente Vertragsmodelle ohne versteckte Kosten und die Möglichkeit, den Verkauf vor Zahlung abzuwickeln. Auch ein physischer Standort vor Ort schafft Vertrauen – seriöse Anbieter laden zu einem persönlichen Erstgespräch ein, statt rein digital zu agieren.
Spezialisierte Anbieter wie die Aurea Gruppe – Immobilienankauf und -verkauf in München arbeiten mit einem festen Netzwerk aus Sanierungspartnern und übernehmen den gesamten Prozess von der Bewertung bis zum Notartermin. Drei Modelle stehen typischerweise zur Auswahl: Sofortkauf, gemeinsame Sanierungsprojekte oder die klassische Maklerleistung.
Wichtig ist in jedem Fall, mehrere Angebote einzuholen und den jeweiligen Vertrag genau zu prüfen. Wer unsicher ist, kann sich an unabhängige Anlaufstellen wie die Verbraucherzentrale Bayern wenden.
Steuern, Fristen und Kosten im Überblick
Beim Verkauf einer geerbten Immobilie sind zwei steuerliche Punkte zentral. Erstens die Erbschaftsteuer: Ehepartner und Kinder profitieren von hohen Freibeträgen, entfernte Verwandte deutlich weniger. Zweitens die Spekulationssteuer: Wird eine geerbte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf durch den Erblasser verkauft, kann eine Steuer auf den Verkaufsgewinn anfallen – die Haltefrist des Erblassers wird auf den Erben übertragen.
Zusätzlich entstehen Notarkosten, Grundbuchgebühren und – seit 2020 durch das Bestellerprinzip geregelt – eine geteilte Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer.
Praktische Tipps für Erben außerhalb Münchens
Wer nicht in München lebt, sollte einige Punkte besonders beachten. Persönliche Termine vor Ort lassen sich oft in einem einzigen Tag bündeln – Besichtigung, Notartermin und Bankgespräch in der gleichen Reise. Digitale Dokumentenübergabe per Mail oder verschlüsselter Plattform ist Standard. Wer keine eigene Zeit investieren möchte, sollte einen Ansprechpartner suchen, der die komplette Abwicklung übernimmt und transparent berichtet.
Fazit
Eine geerbte Immobilie in München ist selten ein einfaches Geschenk – aber mit einer klaren Strategie lässt sich auch aus schwierigen Ausgangslagen ein guter Verkaufserlös erzielen. Wichtig sind eine realistische Marktwerteinschätzung, das Beachten steuerlicher Fristen und – besonders für Erben aus anderen Bundesländern – ein verlässlicher lokaler Partner, der den Prozess strukturiert begleitet. Wer sich frühzeitig informiert und mehrere Wege vergleicht, vermeidet die häufigsten Fehler und behält die Kontrolle über eine der wichtigsten finanziellen Entscheidungen im Leben.
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(Symbolbild)
(14.05.26)
